В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё. Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По данному направлению в настоящее время обычно встречаются три проблемы:
Подробнее о них в соответствующих главах.
С момента вступления Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути создания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными.
Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90% всех продаж новостроек.
Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать…
Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.
В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.
Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.
Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде:
1) Договор должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома;
2) Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) Договор должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) При заключении договора, дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требований действующего законодательства у застройщика следующие документы:
наличие государственной регистрации права?собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;
получения разрешения на строительство;
опубликования проектной декларации;
В случае, если у Вас имеются вопросы по признанию права собственности на жилые/нежилые помещения или иные жилищные вопросы, мы с радостью Вам поможем.
Наши координаты указаны в разделе контакты.
б) взыскание неустойки с застройщика за несвоевременную сдачу жилого помещения покупателю
Согласно действующему законодательству, одним из обязательных требований, предъявляемых к договору долевого участия в строительстве, является указание срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства.
Однако, как показывает практика, указанный срок нарушается в 90% случаев, причем нарушается существенно – на территории Российской Федерации встречаются случаи, когда строительство объекта «замораживалось» на пять – семь лет.
При таких обстоятельствах, «порядочный застройщик» предлагает заключить дополнительное соглашение к основному договору, согласно которому, срок передачи объекта сдвигается, а участник долевого строительства, то есть покупатель не имеет к нему материальных претензий.
Делается это чтобы избежать ответственности, предусмотренной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно ст. 6 которого в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, если у Вас сложилась ситуация, при которой отодвигаются сроки передачи Вам уже оплаченной квартиры, представляется целесообразным взыскать с Застройщика денежные средства через суд.
К сожалению, как показывает судебная практика, указанная неустойка взыскивается зачастую не в полном размере, а в том размере, в котором решит суд.
Для повышения размера взысканной суммы по взысканию неустойки с застройщика за несвоевременную сдачу жилого помещения лучше обратиться к соответствующим квалифицированным специалистам.
Наши координаты указаны в разделе контакты.
В связи с широким развитием строительства за последние 10 лет на территории Москвы и Московской области всё чаще застройщик идет по пути количества построенных домов, а не качества их постройки.
Выражается это в том, что при вселении во вновь купленную квартиру у него продувают окна, в квартире плохая звукоизоляция в особо запущенных случаях протекает потолок.
Однако, согласно ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, действующее законодательство и сложившаяся судебная практика позволяет обязать застройщика произвести соответствующие ремонтные работы в приемлемые сроки, а в случае их отсутствия — взыскать с Застройщика денежные средства на произведение ремонта своими силами с привлечением соответствующих специалистов.
В процессе решения данной проблемы может возникнуть масса тонкостей и вопросов, ведение которых лучше предоставить соответствующему квалифицированному специалисту.
Наши координаты указаны в разделе контакты.
23.09.2013,